jusbrasil.com.br
6 de Abril de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça do Maranhão TJ-MA - Apelação Cível : AC 00406785020138100001 MA 0092412019 - Inteiro Teor

há 2 meses
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

TJ-MA_AC_00406785020138100001_e3e68.pdf
DOWNLOAD

Estado do Maranhão

Poder Judiciário

_

TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Sessão do dia 06 de fevereiro de 2020

APELAÇÃO CÍVEL N.º 9241/2019 (0040678-50.2013.8.10.0001) - SÃO LUÍS

Apelante : DIOMAR ANDRADE MONTELES

Advogado (s) : Adilson Santos Silva Melo (OAB/MA 5852)

Apelado : IRACEMA RAMOS E SOUSA SANTOS

Advogado : Celso Ayres Anchieta Filho (OAB/MA ,2556)

A C Ó R D Ã O N.º

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO. RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 475, CC. RETORNO DAS PARTE AO STATUS QUO ANTE. DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Incontroverso o negócio jurídico pactuado entre as partes, por meio de contrato de compra e venda de imóvel, bem como a inadimplência do réu ora apelante, correta a decisão do juiz singular que rescindiu o contrato objeto dos autos, nos termos do art. 475 do Código Civil, retornando as partes ao status quo ante,com a devolução dos valores pagos, bem como a disponibilização das chaves à vendedora.

2. O mero inadimplemento contratual, ainda que configurado, não enseja a reparação por danos morais, se não há comprovação de qualquer violação ao patrimônio moral da requerente.

3. Apelo conhecido e parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Senhores Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Desembargador Relator.

1. Votaram os Senhores Desembargadores Jamil de Miranda Gedeon Neto, Cleones Carvalho Cunha e o Juiz convocado Dr. José Gonçalo de

Sousa Filho.

2.

3. Presidiu a sessão o Senhor Desembargador Cleones Carvalho Cunha.

4. Presente a Senhora Procuradora de Justiça, Drª Mariléa Campos dos Santos Costa.

5. São Luís/MA., 06 de fevereiro de 2020.

6.

7.

8. Desembargador JAMIL DE MIRANDA GEDEON NETO

9. Relator

Estado do Maranhão

Poder Judiciário

_

R E L A T Ó R I O

DIOMAR ANDRADE MONTELES interpôs recurso de apelação, da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 13 Vara da Comarca de São Luís/MA (fls. 124/126), prolatada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c por Danos Morais n.º 0040678-50.2013.8.10.0001, que lhe foi proposta por IRACEMA RAMOS E SOUSA SANTOS, assim julgada:

Ante o exposto, inicialmente declaro a revelia da Ré Chave Certa Imóveis, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela Autora, para declarar a rescisão do compromisso de compra e venda firmado entre as partes, constante às fls.13/17; e condenar as Requeridas DIOMAR ANDRADE MONTELES, LUCIANA CRISTINA TEIXEIRA SOARES e CHAVE CERTA IMÓVEIS, a restituírem à Autora o montante de R$ 59.793,00 (cinquenta e nove mil, setecentos e noventa e três reais), na proporção do que cada Demandada recebeu, sendo R$ 48.500,00 (quarenta e oito mil e quinhentos reais) ao encargo da Ré Diomar, R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) ao encargo da Ré Chave Certa Imóveis, e R$ 3.793,00 (três mil, setecentos e noventa e três reais) ao encargo da Ré Luciana, conforme informações contidas nos autos, devendo incidir o acréscimo de juros legais de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação, e de correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso.

Considerando que a obrigação perante o agente financeiro era exclusiva da Ré Luciana, julgo improcedentes as reconvenções propostas pelas Rés Luciana e Diomar.

Face à sucumbência mínima da Autora, condeno as Rés DIOMAR ANDRADE MONTELES, LUCIANA CRISTINA TEIXEIRA SOARES e CHAVE CERTA IMÓVEISa arcarem, solidariamente, com custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos calculados à base de 20% (vinte por cento) do valor pecuniário total desta condenação, ficando sob condição suspensiva de exigibilidade em relação à Ré Diomar, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, ante a assistência judiciária que ora defiro em seu favor, conforme pleiteado.

Consta da petição inicial de fls. 02/11, que: a)

a autora (Sra. IRACEMA) firmou com a 1 requerida (Sra. DIOMAR), tendo a assessoria técnica da imobiliária CHAVE CERTA IMÓVEIS, um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, financiado junto à Caixa Econômica Federal, em nome da 2 requerida (Sra.

LUCIANA), no valor total de R$ 165.000,00 (cento e sessenta e cinco mil reais); b) a compradora aduz que pagou a quantia de R$ 16.500,00

(dezesseis mil e quinhentos reais) referente ao sinal à Sra. DIOMAR, além do que, efetuou a transferência de R$ 48.500,00 (quarenta e oito mil e qiunhentos reais) para a Sra. DIOMAR, R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) para o Sr. Alessandro, proprietário da imobiliária CHAVE

CERTA IMÓVEIS e R$ 3.793,00 (três mil, setecentos e noventa e três reais) para a Sra. LUCIANA, com vistas a quitar débito da Sra. Diomar; c) após se mudar para o imóvel comprado, procurando as rés para a quitação do saldo devedor junto à Caixa Econômica Federal - CEF, tomou

conhecimento de que a Construtora Dimensão ainda não havia entregue à CEF o "habite-se", fato este que obstaculizava a mencionada quitação e sua consequente transferência para a autora; d) noticia que interpelou administrativamente as requeridas para que elas providenciassem a

documentação prometida quando da assinatura do contrato, mas não houve solução satisfatória e, diante da recusa da Sra. DIOMAR, em receber o imóvel de volta, disponibiliza as chaves do mesmo em juízo; e) pleiteou a rescisão do contrato, bem como o bloqueio on line, nas contas dos

réus, na proporção dos valores recebidos por cada uma, e, caso as contas bancárias das Demandadas não apresentem saldo suficiente, seja

determinado o bloqueio administrativo do imóvel junto à CEF, bem como a condenação aos danos morais.

Agora em suas razões recursais (fls. 283/308) a apelante (DIOMAR ANDRADE MONTELES) pleiteando a reforma da sentença de base, sustenta que: a) inépcia da inicial, ante a ausência de comprovação de que houve impeidmento por parte da Caixa Econômica Federal, na quitação do imóvel, objeto da lide; b) os fatos e alegações lançados pela Autora não são verdadeiros e não expressam a realidade fática outrora existente, vez que ficou pactuado que ela assumiria o saldo devedor do financiamento bancário, portanto, pagaria as prestações daquele financiamento, e, se por acaso, ela tivesse condições de efetivar a quitação integral esse seria um dos caminhos, entretanto, não era o único, nem foi imposto pelo contrato; c) a apelada (Sra. Iracema) resolveu por conta própria que não iria mais quitar o financiamento imobiliário, e segundo informações obtidas, ela não teria se adaptado a viver no apartamento porque sempre morou em casas; d) exceptio non adimplenti contractus

Estado do Maranhão

Poder Judiciário

_

,especialmente porque de forma injustificada a autora resolveu não cumprir a última obrigação contratual que foi assumida quando da realização do contrato de compra e venda, não honrando com sua obrigação de realizar a quitação do financiamento bancário existente perante a CEF sobre o imóvel objeto da demanda; e) indispensável devolução das chaves à antiga proprietária, bem como a redução da condenação, pela necesisdade de descontar o tempo em que a paelada utilizou o imóvel, e; f) sucumbência recíproca.

Ausente nos autos contrarrazões (fl. 314).

A Procuradoria Geral de Justiça exarou parecer opinando pelo conhecimento do apelo, não devendo ser acolhida a prleiminar levantada, e no mérito deixou de opinar por entender inexistir na espécie quaisquer das hipóteses autorizadoras do art. 178 do CPC (fls. 320/322).

É relatório.

V O T O

O recurso é próprio, tempestivo e foi regularmente processado, pelo que deve ser conhecido.

1) Preliminar de Inépcia da Petição Inicial

Inicialmente, incumbe-me analisar a preliminar ora levantada, qual seja, a ausência de comprovação de que houve impedimento por parte da Caixa Econômica Federal, na quitação do imóvel, objeto da lide.

Poisbem. Vejo que o preliminar confunde-se com o próprio mérito da demanda, na medida em que a parte autora defende justamente como causa para a rescisão contratual, a não emissão de documento hábel à quitação do imóvel negociado, não havendo como imputar à parte autora o ônus de acostar aos autos documento inexistente, pelo que deve tal preliminar ser afastada.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. AFASTADA. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO SUSCITADA PELA APELANTE. MATÉRIA QUE SE CONFUNDE COM O PRÓPRIO MÉRITO. AÇÃO DE REVISÃO DA LEGALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS JULGADA PROCEDENTE EM PARTE. DECLARADA A ABUSIVIDADE DOS ENCARGOS CONTRATUAIS. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. ENTENDIMENTO DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA. SENTENÇA REFORMADA. SENTENÇA REFORMADA. 1 - Cumpre esclarecer que à luz do princípio da dialeticidade, que norteia os recursos, compete à parte Apelante, sob pena de não conhecimento do recurso, infirmar especificamente os fundamentos adotados pelo Juízo de origem na sentença atacada. No caso concreto, observa-se que o recurso ataca, de forma específica, os fundamentos da sentença, na medida em que se insurge exatamente contra a alegação posta na sentença de que a Ação revisional não teve o condão de descaracterizar a mora. 2 - Ao revés do quanto fundamentado pelo Juízo a quo, extrai-se que a Ação Revisional de Contrato tem sim reflexos diretos na Ação de Busca e Apreensão, uma vez que sendo reconhecida a abusividade de encargos contratuais a mora do devedor será afastada e, por conseguinte, o requisito essencial para a propositura da ação de busca e apreensão restará descaracterizado. 3 – REJEITADA A PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. RECURSO PROVIDO. (TJ-BA - APL: 05717639320178050001, Relator: Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 12/03/2019)

Rejeito, portanto, a preliminar ora levantada.

2) Mérito

Compulsando os autos verifico que sobre o imóvel objeto da lide houveram 03 (três) negociações, conforme passo a explanar.

Inicialmente, em fevereiro/2012, a ré LUCIANA CRISTINA TEIXEIRA adquiriu o referido imóvel em contrtao firmado diretamente da Dimensão Engenharia e Construção Ltda, ainda na planta, com financiamento efetuado pela Caixa Econômica Federal (Contrato de Alienação Fiduciária n.º 855551979811).

Posteriormente, em janeiro/2013, o imóvel foi revendido à Sr. DIOMAR ANDRADE MONTELES, pelo preço de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), mediante "contrato de gaveta", ocasião em que a compradora responsabilizou-se pelo pagamento das demais prestações do financiamento, até que transferisse o imóvel para o seu nome, quando houvesse o recebimento das chaves, marcado para março/2013.

Em nova negociação (fls. 77/78), realizada em maio/2013, a apelante Diomar Andrade negociou o apartamento com a apelada, Sra. IRACEMA

Estado do Maranhão

Poder Judiciário

_

RAMOS, com a anuência e presença da Sra. Luciana Cristina e a intermediação da empresa CHAVE CERTA IMÓVEIS, o referido imóvel.

Esses foram os termos dessa última contratação (fls. 13/21): a) entrada no valor de R$ 16.500,00 (dezesseis mil e quinhentos reais), a título de sinal, pagos à Sra. Diomar Andrade; b) a quantia de R$ 48.500,00 (quarenta e oito mil e quinhentos reais) para a Sra. Diomar; c) R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) para a empresa "Chave Certa Imóveis", na pessoa de seu proprietário, Sr. Alessandro, e; d) R$ 3.793,00 (três mil, setecentos e noventa e três reais) para a ré Luciana Cristina, a pedido da Ré Diomar, com o fim de quitar débito com esta.

A apelada Iracema Ramos alega em sua postulação, por ocasião da assinatura do contrato de compra e venda, que os vendedores afirmaram categoricamente que a quitação do imóvel com a Caixa Econômica Federal se daria com a quantia de R$ 88.490,24 (oitenta e oito mil, quatrocentos e noventa reais, vinte e quatro centavos).

Pois bem. O cerne dos autos repousa em saber se a demora na quitação do imóvel negociado contitue-se me justa cuasa para rescisão do contrato de compra e venda.

Nos exatos termos da contratação:

CLÁUSULA 5 : OS PROMITENTES VENDEDORES se comprometem a apresentar todas a documentação necessária para outorga do contrato de compra e venda, certidões de propriedade atualizadas (VINTENÁRIA), recibos e certificados do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou qualquer outro documento relativo ao imóvel.

CLÁUSULA 6 : OS PROMITENTES VENDEDORES dclaram que o imóvel objeto do presente se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas inclusive fiscais, hipotecas legais, judiciais e convencionais, e de quaisquer outros gravames, o que faz sob as penas da lei, devendo inclusive responder por evicção.

Das leitura das referidas cláusulas, vê-se que a adquirente (Sra. Iracema), de fato, criou legítima expectativa de que o imóvel encontrava-se lem plenas condições de transmissão, pelo que a mesma poderia quitar o empreendimento junto à Caixa Econômica Federal, e proceder com a lavratura da Escritura do mesmo em seu nome.

A própria oitiva do representante da empresa CHAVE CERTA IMÓVEIS, Sr. Ulysses Viana Santos, comprova claramente que no ato da assinatura do contrato (fls. 47/51), foi repassada à apelada a informação de que em 30 (trinta) dias seria emitido o boleto pela Caixa Econômica Federal, para que a adquirente efetivasse a quitação do imóvel, especialmente porque sobre o imóvel não pairavam quaisquer pendências, a não ser a quitação do financiamento, contudo, o prazo não foi cumprido, como confirma o referido depoente (fl. 230).

Daí que, não houve arrependimento da compradora pura e simplesmente, ao revés, a motivação do pleito de rescisão do contrato adveio de frustração da legítima expectativa de que quitaria o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, com o fim de transferência para o seu nome, ainda que esse ajuste tenha ocorrido apenas verbalmente.

Ademais, como estampado no instrumento contratual (Cláusula Segunda), a promitente compradora ficará responsável por quitar o saldo devedor no valor de R$ 88.500,00 (oitenta e oito mil e quinhentos reais) junto ao Banco, conduta que não se esquivou em nenhum momento a apelada, somente não o fazendo em razão de não disponibilização do boleto bancário para pagamento, esse sim, ônus que cabia aos promitentes vendedores.

A conclusão que chego é que, não obstante o impasse para emissão do boleto de quitação do financiamento tenha decorrido da relação havida entre o banco (CEF) e a Construtora (Dimensão Engenharia), é fato que todos os réus envolvidos na negociação, especialmente por terem firmado avença no qual declararam a regularidade total do imóvel, repassaram à apelada (Sra. Iracema) a informação da qual não tinham absoluta certeza, vez que estava na dependência de terceiros, induzindo-a a crer que poderia efetuar a transferência do bem para seu nome dentro do prazo de 30 (trinta) dias, vindo somente depois de decorrido o prazo, a ser esclarecida de que não havia uma data exata para receber o boleto de quitação do apartamento e efetuar a transferência.

Portanto, correta a decisão do MM. Juiz singular que rescindiu o contrato objeto dos autos, nos termos do art. 475 do Código Civil, retornando as partes ao status quo ante, porquanto evidenciado o inadimplemento por parte dos réus, cabível a resolução do contrato em tela, com a devolução dos valores pagos, bem como a disponibilização das chaves à Sra. Diomar (vendedora).

Nessa linha:

Estado do Maranhão

Poder Judiciário

_

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO - PRESCRIÇÃO - PRAZO DECENAL - ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL - PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADA - NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO CONFIGURAÇÃO - PRELIMINAR REJEITADA - RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR COMPROVADO - ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL - INEXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVODO DIREITO DO AUTOR - ART. 373, II, DO CPC/15 - USUCAPIÃO - POSSE INJUSTA - NÃO CONFIGURAÇÃO. Em se tratando de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, por inadimplência, com a consequente reintegração na posse e condenação em perdas e danos, é decenal o prazo prescricional aplicável, nos termos do art. 205 do Código Civil. O juiz é o destinatário das provas, podendo, em busca da verdade real e da elucidação dos fatos, determinar a realização daquelas necessárias à instrução do processo, bem como indeferir as que considerar impertinentes ou protelatórias. Nos termos do art. 475 do Código Civil,"a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Incumbe à parte ré demonstrar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, consoante regra estabelecida no inciso II do art. 373 do CPC/15. Não tendo a parte ré se desincumbido do ônus de comprovar a quitação do preço do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, de rigor o acolhimento do pedido de rescisão de tal contrato, com o retorno das partes ao status quo ante. O inadimplemento do promissário comprador torna injusta a posse por ele exercida sobre o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, e impossibilita o reconhecimento da prescrição aquisitiva. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.12.080956-2/001, Relator (a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/04/2018, publicação da sumula em 20/04/2018).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INOVAÇÃO RECURSAL - CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO - PROMITENTE VENDEDOR - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - RESCISÃO DEVIDA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO ANTE. - Em razão do princípio dispositivo (CPC, arts. e 141), o tribunal só tem o poder de julgar o que lhe for pedido pelo apelante (CPC, art. 1.013). Porém, em face do efeito translativo, isto é, da profundidade do efeito devolutivo (CPC, art. 1.013, §§ 1º e 2º), o tribunal também deve julgar na apelação: a) todas as questões efetivamente decididas na sentença; b) as questões suscitadas e debatidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas na sentença; c) a causa de pedir ou o fundamento da defesa que não tenham sido objeto de decisão pela sentença; d) as matérias de ordem pública não analisadas pela sentença. A inovação recursal decorre de alegação em recurso fora dessas hipóteses legais. - A parte lesada pelo inadimplemento da outra pode buscar o Judiciário para pedir a resolução do contrato, se não preferir-lhe exigir o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (CC, art. 475). - Havendo rescisão contratual por inadimplemento de um dos contratantes, o retorno ao status quo ante é inerente a essa rescisão, cabendo àquele causador da rescisão arcar com as sanções legais e contratuais" . (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.071635-1/001, Relator (a): Des.(a) Ramom Tácio , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/02/2018, publicação da sumula em 08/02/2018).

No que diz respeito ao pedido de indenização por danos morais, também andou bem o juízo de base, vez que o mero inadimplemento contratual,

ainda que configurado, não enseja a reparação por danos morais, se não há comprovação de qualquer violação ao patrimônio moral da

requerente.

Posto isto, voto pelo CONHECIMENTO e PARCIAL PROVIMENTO à Apelação, tão somente para determinar que as chaves sejam

disponibilizadas à Sra. Diomar Andrade, mantendo os demais termos da sentença atacada.

Sala das Sessões da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, 06 de fevereiro de 2020.

Desembargador JAMIL DE MIRANDA GEDEON NETO

Relator

A3